疫情承压 撕破红星美凯龙突围困局面纱

发布时间:2022年06月03日
       某四线城市的红星美凯龙商场”现在处于衰退期, 我们这个行业不怕没人买, 但怕没人进(商场), 你看, 没有现在一个。” 4月6日, 中国房地产报记者前往辽宁省某四线城市进行实地考察。商场内某知名燃气灶品牌的销售人员如是说。她指着二楼自动扶梯旁一个正在招商引资的大摊位告诉记者:“这个原来是马可波罗的瓷砖, 已经开了很多年了, 今年受疫情影响, 撑不下去了。”上个月从这里搬来的。”今年3月中旬以来, 疫情再次席卷辽宁等多个省份。许多城市出现了流行病例和无症状感染者。疫情防控政策和严峻形势, 让人们出行消费意愿增强。显着减少。前述四线城市的Real Home店位于繁华地段, 周边是大面积新建小区。相比之下, 距离真家8公里的红星美凯龙门店, 更是“惨淡经营”。 “这家店的位置有点偏, 现在疫情, 大家都不出门, 我们店也勉强能维持饿死的状态。”红星美凯龙店内某品牌的销售人员告诉记者。中国房地产报记者在红星美凯龙店内看到, 大堂内除了销售人员和防疫人员外, 没有任何消费者。大厅中央还陈列着“3.15”促销的奖品, 旁边的金蛋抽奖可以看到只有几个鸡蛋被打碎了。二楼扶梯拐角处, 几位品牌销售人员聚在一起聊天, 颇为悠闲, 四楼有很多空置的店面。当被记者作为投资方询问时, 该店负责人告诉记者, 四楼还在招商中。该负责人强调, 目前的租金非常“划算”, 四楼可以租到, 每平方米每月20元。到商店。这是疫情下三线以下城市家居卖场的真实写照。值得一提的是, 财报显示, 截至2021年底, 红星美凯龙家居集团有限公司(以下简称“红星美凯龙”)近一半的商场分布在三线及以下城市。红星美凯龙现有和在建的委托管理商场占三线及以下城市的70%以上。 2020年和2021年财报显示, 红星美凯龙分别新开31家和20家委托管理商城, 近两年关闭7家和14家。 2021年, 9家委托管理商城提前终止。针对红星美凯龙委托商场提前终止合同及下一步降杠杆事宜, 记者根据其财报中的联系方式致电董事会秘书办公室, 但无法截至发稿时取得有效联系。红星美凯龙“隐形地王”危机 关于徐宏高管辞职的公告 红星美凯龙家居集团官网开通, “轻资产、重经营、降杠杆”九大醒目的字样出现全国门店分布页面 上图可见红星美凯龙转型的决心, 但从其2021年财报及高层变动来看, 转型仍面临挑战。 2021年红星美凯龙投资性房地产价值955.75亿元, 占总投资额资产占比71%, 规模比万科高出100亿元左右。 “隐形地王”的称号毫不夸张。 1986年, 20岁的车建新向亲戚借了600元创业。从1988年开第一家家具店赚到第一桶金, 到2000年第一家“红星美凯龙”品牌家居装饰家具商城从开业, 到2015年在香港上市, 登陆香港2018年的A股市场, 红星美凯龙的发展历程充满传奇色彩。近年来, 受疫情反复和房地产行业低迷的影响, 家居行业也进入了下行通道。红星美凯龙作为“中国家居零售A H第一股”, 自然首当其冲。尤其是随着“三条红线”政策的出台,

高杠杆的征地模式难以为继, “隐形地王”的债务问题也浮出水面。中国房地产报记者梳理财报发现, 2017年至2020年, 红星美凯龙资产负债率分别为54.72%、59.14%、59.95%、61.16%, 一路攀升。截至2021年底, 其资产负债率仍高达57.44%, 负债总额为776.56亿元。面对这些亟待解决的问题, 2020年, 红星美凯龙提出“轻资产、重经营、降杠杆”的发展战略, 希望通过战略调整实现商业模式的转变。 3月30日, 红星美凯龙发布2021年度财报, 实现营业收入155.12亿元, 同比增长8.97%, 净回报母公司。实现利润20.47亿元, 同比增长18.31%。单从数据来看, 红星美凯龙的业绩报告还是很不错的, 转型策略也取得了一定的成效。但在华丽的报道背后, 还存在着自营模特比例高、财务费用高、线上模特推广不理想等诸多挑战和问题。红星美凯龙商场内, 消费者寥寥无几, 四楼有商铺等待出租。协议将在不同参与阶段收取项目前期品牌咨询费、项目经营管理咨询费、招商佣金、项目年度品牌咨询费等不同费用。红星美凯龙的发展战略是在一二线城市核心区域通过自营商业模式构建行业准入壁垒, 巩固市场领先地位, 受益于土地升值;拓展商场网络, 快速渗透下沉市场。财报显示, 截至2021年底, 公司经营自营商场95家, 委托管理商场278家, 较2020年底净增3家和5家, 总经营面积为​​​2230万平方米, 比2020年增加24.8万平方米。米。从主营业务看, 2021年红星美凯龙自营及租赁收入80.9亿元, 同比增长21.1%, 占总收入比重由2020年的46.9%扩大至52.2%;入驻率为94.1%, 比2020年增长2个百分点。在委托管理商场方面, 包括项目前期品牌咨询委托管理服务收入、年度项目品牌咨询委托管理服务收入、项目业务管理咨询费收入、业务咨询费和投资佣金收入合计32.56亿元, 同比增加32.56亿元。下降9.1%, 但2020年入住率分别提升至91.4%和90.7%。虽然主营业务已经企稳, 但由于受托管理商场营业收入的下降, 可以说“轻资产重运营”没有完全实现。因为商场的委托管理没有承担起它的战略责任。在梳理2020年和2021年财报时, 记者注意到, 红星美凯龙近两年新开的委托管理商场分别为31家和20家, 关闭的数量为7家和14家。
       关闭的数量几乎达到了新的增长。 2021年有一半、9家委托管理商城提前解除合同。 2021年8月4日, 《红星美凯龙转型“秘技”》报道指出, 红星美凯龙表面上与合作伙伴签订了委托管理协议, 背后还有补充协议。补充协议, 经营物业开业后, 管理公司需支付固定收益, 显然, 这表明物业的性质仍为租赁自营商场, 而非委托管理商场。
       中国证券报援引知情人士的话称, “红星美凯龙委托管理的轻资产模式被赋予了很高的估值, 或许值得推敲。”一位不愿透露姓名的商业地产行业资深人士告诉记者。中国房地产报记者认为, 轻资产经营面临的最大挑战是营商环境带来的不确定性。世纪以来, 受疫情等外部环境变化的影响, 红星美凯龙虽然提倡轻资产经营的商场模式, 但对于商场里的业主来说, 是重资产的一面, 外环境压力会影响业务绩效。非常大的压力会大大增加彼此合作产生的分歧。部分红星美凯龙旗下管理的商场提前终止合同。根据常识, 合同提前终止。通常存在操作问题。此外, 北京某商业地产咨询机构的资深人士告诉记者, 受疫情和房地产行业大局的影响, 家居行业受到较大影响, 委托代购模式商场不同于直接买地建商场的模式。是轻资产模式的扩张, 实际上消耗了巨大的人力成本。 2022年1月20日, 红星美凯龙发布公告称, 董事徐宏辞职。公告中声明为“因个人工作调整, 已向公司第四届董事会提出辞去董事职务, 并相应辞去董事会战略与投资委员会职务, 不再在公司担任任何其他职务。”由于徐宏同时担任阿里巴巴集团财务副总裁(自 2022 年 4 月起担任阿里巴巴首席财务官), 正常的高级管理人员变动变得复杂。由于红星美凯龙的线上电商业务经营多年, 始终未能形成一套行之有效的成熟模式。去年的财报并没有明确给出线上业务的收入数据。而徐宏一直被外界和投资者解读为红星美凯龙在电商平台拓展业务的有力助力。事实上, 红星美凯龙的电商梦已经做了多年。梳理过往公开报道, 红星美凯龙早在10年前就开始布局自己的互联网电商平台。 2012年, 红星美凯龙成立了红美商城(后更名为“兴艺家”)线上平台, 但红美商城上线6个月内, 2亿元的投资仅产生了4万元的交易额。交换; 2013年, 红星美凯龙模仿唯品会的品牌折扣销售模式, 成立“家品俱乐部”网站, 同样风平浪静; 2016年, 原苏宁易购副COO、运营总部执行总裁李斌加盟红星美凯龙提出“1001”战略(即努力实现上下游跨界资源的整合与延伸) 1000家实体商场和1个互联网平台), 但随着李斌的离开, “1001”战略也落空了。 2014年红星美凯龙天猫旗舰店开业, 2019年阿里战略投资红星美凯龙成为第二大股东。记者在直播平台上查询了红星美凯龙。户名认证为“红星美凯龙家居集团有限公司”粉丝只有33.3万, 粉丝数45人。过去一年累计直播时长10小时左右。中国房地产报记者查阅各券商研究报告发现, 红星美凯龙2021年财报发布后, 各券商均给出风险提示:其中, 国元证券发布的研究报告称需关注对红星美凯龙数字化和新零售转型不及预期, 委托管理商城扩张不及预期, 房地产市场波动影响家居行业风险;西南证券研报称, 关注房地产影响居家消费不及预期、门店扩张不及预期、新零售转型等风险。低于预期的风险。上述商业地产咨询机构高层分析指出, 家居零售的核心依然是零售, 互联网零售对线下的影响非常大, 竞争非常激烈。 “断臂”吊杆除了艰难的债务困境, 红星美凯龙还渴望通过降低杠杆来有效降低其高负债。 2021年, 红星美凯龙投资性房地产价值955.75亿元, 占总资产的71%。但成功也是萧何, 失败也是萧何。大规模扩张的背后是高负债率。截至2020年底, 红星美凯龙负债804.5亿元。
        2021年3月28日,

远洋集团旗下远洋资本与红星美凯龙签署合作协议。双方将与重庆红星美凯龙企业发展有限公司及其子公司红星地产板块(不含红星地产板块)开展战略合作。远洋资本以10.3亿元的价格战略投资红星企业发展, 获得18%的股权。 2021年6月, 红星美凯龙与远洋资本再次达成《合作框架协议》, 拟以23.12亿元将旗下7家物流子公司出售给远洋资本。同时, 贷款债权全部转让给远洋资本旗下的天津源川投资有限公司, 交易对价约为23.12亿元。随着两笔交易完成, 远洋集团宣布, 远洋集团、远洋资本和红星控股正式签署协议, 以40亿元收购红星地产70%的股权。打破自家房地产业务后, 今年3月2日, 红星美凯龙公告称, 控股股东红星美凯龙控股集团将其持有的8983.45万股股份进行质押,

募集资金不超过3.5亿元。出售房地产业务和股权质押, 将使红星美凯龙免于雷雨的危险。但面对数百亿美元的债务, 这些还远远不够。截至2021年底, 资产负债率为57.44%, 较2020年底下降3.7个百分点, 为2015年以来首次下降;有息负债同比减少63亿元, 2021年资本支出较2020年节省17.6%。尽管这些数据显示了红星美凯龙降杠杆的决心并得到了券商的肯定, 但根据2021年财报, 截至2021年底, 其总负债仍高达776.56亿元, 其中流动负债为321.31亿元。根据合并损益表, 2021年红星美凯龙需为上述负债支付利息费用26.94亿元, 已超过其2021年归属于母公司的净利润。值得一提的是,

根据红星美凯龙财报中的合并现金流量表, 期末账面现金仅为60.97亿元, 甚至无法弥补流动负债。 3月14日, 惠誉确认红星美凯龙的长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及2022年到期的3亿美元优先票据为“BB”, 展望为负面。惠誉认为, 红星美凯龙调整后的综合概况现在可与“bb-”亚太房地产相关发行人相媲美, 但该公司仍受到流动性不佳的制约。
       如果红星美凯龙控股(不包括红星美凯龙)的资金准入受到当前市场波动的限制, 其流动性可能仍然偏紧.红星美凯龙控股2022年将有66亿元债券到期。
       这一切都表明, 通过资产搬家的红星美凯龙只有喘息的机会。降杠杆策略有效, 但不足以摆脱债务困境。截至2022年4月11日收盘, 红星美凯龙A股总市值为342.3亿元, 与曾经辉煌的1000亿元市值相比, 缩水了三分之二。